[摘要] 预售监管制度对于购房者来说是一个好事，取得预售许可证的楼盘才能合法入市销售，且预售资金需要专门账户监管，所有费用支出都要专门申请，杜绝了“卖楼花”的荒谬现象，也保证了专款专用，大大减少了开发商卷款跑路的现象。
预售监管制度对于购房者来说是一个好事，取得预售许可证的楼盘才能合法入市销售，且预售资金需要专门账户监管，所有费用支出都要专门申请，杜绝了“卖楼花”的荒谬现象，也保证了专款专用，大大减少了开发商卷款跑路的现象。
换个角度来看，预售资金监管对于开发企业来讲，就不是一个好事了：推迟了房源入市的时间，于开发商追求的资金高周转不利，所以不得不仓皇跑手续、赶工期、领预售；如果没能取得预售想圈客，就不得不铤而走险，暗地里选房定价、收首付款。
受制于行政审批效率、停工令、施工条件等方面的影响，新盘从立项到拿到预售许可证是一个缓慢的过程。而开始于2016年的菏泽棚改运动，已经在2017年迎来了新盘项目集中面市的阶段，城区楼市已经从供不应求转为明显的供过于求，城区楼盘项目之间从原来的井水不犯河水到即将到来的贴身肉搏战已经是市场必然。这样的市场条件下，不管对自己的产品自信还是不自信，开发企业争分夺秒抢市场先机，是必然选择。
据房天下记者统计，2017年四季度到现在，菏泽城区已经有学林佳苑、天华·长城公馆、阅城·国际名城、华泰家园、天悦府、河畔清华、星月绿城、唐乡二期、文昌苑、融邦·中山苑、凯兴天下、剑桥学府、亿联时代奥城二期、海港·赵王御府、菏泽中心、天华公馆、菏泽碧桂园等近20个楼盘项目首次领销许，前期预约客户在项目取得预售许可证之后，陆续解筹换签，办理购房手续。接下来，还将有一批前期已经认筹或者选房定价的楼盘项目会在2018年3季度集中领销许。
预售证下来，楼盘项目才真正面临“最后的一跃”，也是检验前期销售成绩的水分的时候。据房天下记者近日对菏泽城区首次领取预售许可证的楼盘项目的走访调查发现，多数楼盘项目在取得预售许可证之后，解筹换签顺利，但几乎所有的楼盘项目都存在“认筹不选房、选房不办手续”的情况存在；在案场正规销售渠道之外，在民间总有一个“开盘前卖号、刚开盘就卖二手房”的炒房市场。
认筹给利息、允许集中更名 炒房投机空间大
购房者憎恨开发商的原因就是杠杆，开发商总能够以几千万的微薄资金，启动上亿、甚至十多亿的地产项目，待楼盘项目开盘发售，开发商赚个盆满钵满。而开发商之所以能启动项目，就是因为只要项目立项，就可以以各种名义收认筹金。
针对菏泽城区楼盘项目违规预售的情况，菏泽市住建局从2018年2月份开始，连续发布3次《购房警示》，提醒购房者“一定不要购买未取得预售许可证的项目，不轻易支付有关定金、预付款、入会费等涉房性质的款项。”，并公布了举报电话。针对房企在取得预售许可证之前选房定价收首付的情况，从2018年5月份开始，加大了打击力度，部分楼盘项目的选房活动被迫取消或者延后。政府层面预售监管的加强，一定程度上打击了开发企业领销许前提前收钱的行为，也在一定程度上限制了炒房。
一方面监管在加强，一方面诱惑在加码。为了让购房者提前交钱排号，据房天下记者了解，一些楼盘项目在收钱的同时，给提前预约客户专门的购房优惠，且有部分楼盘项目给预约客户利息，一般在年息8%-15%之间，不管最终购房者选房还是不选房，都有一些。除此之外，在前期预约阶段，部分楼盘项目表示可以集中更名一次，前期认筹客户，除了挣利息的钱之外，选房之后，还可以倒手，再挣一笔房价上涨的钱。如此一来，开发商不仅收到了钱，而且也保证了预约的火爆，参与预约客户不仅有高于银行存款的利息拿，更有房价上涨的利润空间。
交钱不选房、选房不签约 个别盘投资客占比过半
购房看似你情我愿的买卖，但是随着楼盘项目预售证到手，不和谐的声音越来越多。近期菏泽市民可能注意到，一些楼盘项目取得预售证之后，一方面是购房者陆续签约，另一方面也是开发商不得不动用特殊手段诸如：信息公示、登报催缴、发律师函等督促前期已经选房客户来售楼处签正规的《商品房预售合同》。
那么，菏泽城区楼盘中，炒房的究竟占多少呢？炒房客户能赚多少呢？在记者走访调查的楼盘中，项目销售负责人都表示“炒房是当下一个敏感的话题，不方便透露信息，但是每个项目或多或少的都存在这种情况。”。
菏泽城区A楼盘（涉及楼盘销售信息，项目名不便透露）表示，他们在正式领取预售许可证之前，已经蓄客2000余组。因为开发商资金紧张，所以在正式开盘之前也进行了订房定价，且有年息1分的利息。订房定价时，2000余组客户中，有1500余组选房，认筹金升级为大定。项目今年取得预售许可证之后，随即分批次进行了集中签约，最终如期签约客户900余组。因为选房后不办手续的客户较多，迫于压力，项目高层决定部分客户可以更名，但是更名时间必须控制在一个月以内，一个月之后，将不再接受更名。
该项目销售人员表示，项目前期订房定价客户销售的价格，已经明显低于市场价格，所以还是有很大一部分炒房客户找到了下家。“有个客户认了10个筹，集中更名期间，也转出去了3个号，每个号加价2-5万，也确实挣到钱了。但是这种行为与我们售楼处没有任何关系，都是个人行为。”该项目销售人员表示他们楼盘炒认筹号成功的客户，都赚到了，差别比较大，0.5-5万不等。
有些资源和关系的炒房者，顺利的把房号转了出去，但是也有一些不用心、随大流的炒房客户一直到签合同都没有把号卖出去。当然，能不能卖的出去的关键，要看该楼盘项目近期有没有涨价，如果涨幅不明显，在售楼处正常渠道合法购买和买号购买价差不大的情况下，接盘者也不会铤而走险的。
据了解，房天下记者采访的所有楼盘都表示，首开之后，项目的销售管理就严格起来了，不会再允许更名，或者更名必须提供亲属关系或者其他原因证明。
后续供应充足、房价企稳 炒房意愿明显降低
房天下记者在采访调查中发现，除了上面提到的炒认筹号、挣利息等散客炒房的现象之外，房地产及相关行业从业人员也有利用关系炒房的情况。虽然目前菏泽房价已经在2017年经历了一个较大的涨幅，但是相较一二线城市和周边兄弟三线城市，房价还是低谷，而且菏泽楼市房源充足、楼盘品质越来越好、未来城市利好较多，依然是楼市中投资客群眼中的绩优股，无论是手有余钱的一二线城市工作的菏泽人还是拆迁获得部分货币补偿的菏泽人，都将买套房子等着作为稳定又回报丰厚的投资途径。
无论是炒认筹号的短线炒房还是看好未来菏泽房价走势的长线炒房，存在的前提都是都后市的看好，而一旦对于后市的预期发生变化后，炒房现象也会应声降温。
据房天下菏泽站记者统计，截至2018年6月底，菏泽城区已经拿地尚未入市销售及已经开始销售但仍有推盘潜力的楼市隐性库存（未确定规划项目按照容积率计算总建筑面积）为4740.93万方，按照2018年上半年1-6月份菏泽城区商品房的平均去化速度来看，去化周期为183.52个月，即按照目前的去化速度，在不新增宅地供应的情况下，目前菏泽城区楼盘项目按照既定节奏入市，大约需要15年零3个半月才能消化掉。
不仅如此，菏泽城区棚改依旧马不停蹄，城区宅地出让依旧继续放量。2018年7月17日，菏泽市国土资源局网站，发布了土地出让〔2018〕5号公告,14幅土地（以居住、商业为主）公开出让，共计94.24公顷、合1414亩土地。在此之前，2018年以来，菏泽城区已经有31幅共计363.18公顷、合5448亩住宅用地公开出让成交。
从房价方面来看，2018年7月份，房天下记者统计了菏泽城区105个在售、待售楼盘项目，仍有10余个楼盘项目集中涨价，但是绝大多数楼盘报价已经企稳。而就整体来看，并不是7月份才开始报价稳定的，多数楼盘项目已经连续超6个月报价稳定。
综上，无论是从供应层面还是从房价上涨的趋势来看，在菏泽城区炒房，都已经失去了基本条件，房价不会出现短时间内集中大幅上涨的可能，短线炒房回报微薄；而菏泽2017年10月底发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》也有“限转”的要求，菏泽本地户口在商品房取得不动产证之后，2年内不允许过户，外地户口3年，在一定程度上也打击了长线炒房。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
