北京上海部分“地王”项目在售情况一览
“割肉”旨在回笼资金
对开发商而言，“地王”项目降价实属迫不得已。新城地产上海公司相关人士坦言，新城公馆的楼板价在1.3万元/平方米左右，2万元/平方米的价格是低于成本的，按照这一价格，肯定是卖一套亏一套，选100套是为了把业绩冲一冲，回笼资金，目的是回笼4到5个亿的资金。不过，降价带来的成交效果明显，当天便售出40余套。拿地时，外界曾一度猜测新城公馆定价肯定超过3万元/平方米，但由于市场低迷，开发商现在不得不下调定价。
社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，“地王”项目也加入“低价换量”的大军，显然是在为自己之前非理性拿地行为“买单”。“对于房地产市场和整个行业来说未必不是好事，我相信未来整个房价走势及行业机制都将回归理性。”他指出，目前房企降价回笼资金的策略，说明房地产企业已经逐步认清了整个房地产的调控形势。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，房企未来的资金或愈发紧张。作为拿“地王”的房地产开发企业，虽然成本价格较高，但也应适时调整原有的产品定位，并制定合理的价格迎合市场需求，以缓解日益严峻的资金压力。
北京中原地产市场研究总监张大伟分析表示，昔日“地王”项目中的保利茉莉公馆、中信新城、米拉village等8个楼盘项目土地成本占比已经超过了40%，打破了历史纪录。中信新城的土地成本占比更是高达55.80%。张大伟坦言，之所以出现这一情况，是由于开发商在土地市场价格高企时“接手”了高溢价率住宅地块，但是楼盘项目上市却“时运不济”，恰逢房地产宏观调控周期。“房地产调控抑制了大部分的投资需求。”
拿地时间 楼盘名称 地块位置 开发商出价 楼面价格 销售价格 涨跌幅
2009年6月 金茂府 北京朝阳区广渠路15号居住及公共服务设施项目用地 中化方兴投资管理(北京)有限公司出价40.6亿元 14494元/平方米 均价49000元/平方米 涨幅约11.11%
2009年5月 富力十号 北京朝阳区广渠门外10号居住用地 北京富力城房地产开发有限公司出价10.22亿元 14097元/平方米 均价45500元/平方米 未降价
2009年12月 远洋·天著北京亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地 北京远东新地置业有限公司出价48.3亿元 18014元/平方米 特价房源800万元/套 降幅超过27%
2010年3月 中信新城 北京大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块 北京中信新城房地产有限公司出价52.4亿元 13396元/平方米 均价23980元/平方米 降幅约5%
2009年12月 新城公馆 上海南翔宝翔路以西、吾尚塘以南地块 上海新城万嘉房地产出价9.536亿元 13199元/平方米 均价18000元/平方米 降幅约25%
2009年12月 玉兰花园 上海唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a 绿城集团出价16.611亿元 19040元/平方米 均价50000元/平方米 未降价
2009年7月 佘山天境 上海赵巷10号地块 金地集团出价30.48亿元 14499元/平方米 均价45000元/平方米 未降价
2009年12月 中建府邸 上海新江湾城C6地块 中建总公司出价37.2亿元 32500元/平方米 联排均价在8.5万元，独栋14万元/平方米 未降价
房企拿地更应理性
实际上，一些“地王”项目迟迟不上市与目前市场走势有很大的关联。世联地产发布的今年第47周深圳房地产周报显示，目前深圳房地产市场可售一手房24436套，根据最近几周的成交数量，这些房源需要接近一年的时间(50周)才能消化。与此同时，近期深圳开发商推盘节奏明显加快，依然有新盘不断入市。新盘入市价格整体下调，价格下降趋势越发明显。楼市仍在向严冬挺进。
中房信分析师薛建雄称，如果上海房屋成交均价下跌20%，那么多数2009年底和2010年初拿地的项目就会出现亏损。“此轮调控前，楼市飞涨，开发商融资基本没有障碍，其惯用手法是捂盘惜售，人为地制造房源供应紧张的局面。”
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示：“施工阶段，拖延工程进度，就是一种间接性捂盘手段，但如今楼市低迷，‘地王’难以延续之前的融资势头，势必陷入囤卖两难的局面。”尹伯成认为，囤地的根本原因在于房企为获得高额利润，但在楼市调控趋紧的时下，资金紧张又成了房企的现实问题。
德佑地产分析师赵葆根认为，由于2009年市场火爆，开发商资金充足，热情高涨，因而使得2009、2010两年的土地市场，尤其是住宅用地市场争夺激烈、溢价率高企、地王频现。然而时过境迁，市场跌入冰点，高端楼盘作为投资主要房源受调控影响，销售情况大不如前。业内猜测后期“地王”项目将在报价的基础上做出一定幅度的下调，但是由于开发成本高昂，下调幅度必然比较有限，难以真正起到以价换量的作用。加之部分“地王”本身价格泡沫严重，最终也将这种泡沫带到建成的项目中，在市场低迷的情况下，将面临更大的销售阻力。
倪鹏飞表示，随着我国房地产行业的发展逐渐走向理性，未来想再频频诞生“地王”难度颇高。地方政府单纯依靠土地出让收入输血财政已经不太可能，房地产行业“暴利”时代或渐行渐远，房企未来拿地时更应理性。
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